ค่าเสื่อมราคา เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์อย่างไร การคิดค่าเสื่อมราคานั้นมีความจำเป็น เพราะสินทรัพย์ทุกประเภทต้องมีการสึกหรอตามการใช้งานจริงและตามเวลาที่ผ่านไป ไม่ว่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ รถยนต์ หรืออุปกรณ์ต่าง ๆ ล้วนมีการเสื่อมราคา ในทางบัญชีจึงต้องมีการคิดค่าเสื่อมราคา ส่วนค่าเสื่อมราคาอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว อาคารพาณิชย์ ทาวน์เฮ้าส์ คอนโด อาคารสูงต่าง ๆ ก็มีหลักในการคิดคล้ายกับทรัพย์สินประเภทอื่น ๆ
แต่แตกต่างกันตรงที่ การคิดค่าเสื่อมราคาของอสังหาริมทรัพย์นั้น จะต้องแยก “ราคาที่ดิน” ออกมาจากตัวสิ่งปลูกสร้าง เพราะที่ดินนั้น ไม่มีการเสื่อมของราคา มีแต่ราคาที่จะปรับขึ้น ส่วนสิ่งปลูกสร้าง มีการสึกหรอไปตามการใช้งาน และตามวันเวลาดังนั้น ในการคิดค่าเสื่อมราคาอสังหาริมทรัพย์ จึงต้องแยกตัวสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดิน
ค่าเสื่อมราคา มีวิธีคิดอย่างไร?
ค่าเสื่อมราคา ส่วนใหญ่แล้วจะคุ้นเคยในทางบัญชีขององค์กรเป็นหลัก ส่วนคนอยู่อาศัยทั่วไป อาจจะไม่ได้นำหลักการคิดค่าเสื่อมราคามาใช้กับที่อยู่อาศัย แต่ก็สามารนำวิธีคิดบางอย่างไปปรับใช้กับที่อยู่อาศัยได้ โดยวิธีการคิดค่าเสื่อมราคามีด้วยกัน 4 วิธีหลัก ได้แก่
1. วิธีคิดค่าเสื่อมราคาแบบเส้นตรง (Straight-Line)
2. วิธีคิดค่าเสื่อมราคาแบบอัตราเร่ง (Double-Declining Balance: DDB) หรือคิดเป็น 2 เท่าของวิธี Straight – Line
3. วิธีคิดค่าเสื่อมราคาตามจำนวนผลผลิต (Units-of-Production Method) หรือวิธีคิดค่าเสื่อมราคาตามความเป็นจริง
4. วิธีคิดค่าเสื่อมราคารวมจำนวนปี (Sum of Years’ Digits)
แต่วิธีคิดค่าเสื่อมราคาที่นิยมที่สุดของทรัพย์สินประเภทอสังหาริมทรัพย์ คือ วิธีเส้นตรง (Straight-Line) หมายถึง การคิดค่าเสื่อมราคาเฉลี่ยออกมาเป็นรายปี ปีละเท่า ๆ กัน แล้วก็ผลจากการคำนวณค่าเสื่อมราคาไปหักกับมูลค่าทรัพย์สินตลอดอายุการใช้งาน
การคิดค่าเสื่อมราคาแบบเส้นตรง
|
ค่าเสื่อมราคาต่อปี = [ราคาทุนของสินทรัพย์ – ราคาซาก (ถ้ามี)] ÷ อายุการใช้งาน
|
สูตรการคิดค่าเสื่อมราคาสูตรนี้ จะเหมาะกับอุปกรณ์ เครื่องจักร ข้าวของเครื่องใช้ ส่วนการคิดค่าเสื่อมราคาอสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลรัษฎากรว่าด้วยหักค่าสึกหรอ และค่าเสื่อมราคาของทรัพย์สิน กำหนดไว้ว่า
-
อัตราค่าเสื่อมราคาสำหรับอาคารถาวรสูงสุดอยู่ที่ 5% ต่อปีของมูลค่าทรัพย์สิน
-
ส่วนอาคารชั่วคราว (อาคารที่ต้องมีการรื้อถอน เช่น อาคารพักคนงานชั่วคราว อาคารแสดงสินค้าชั่วคราว ฯลฯ) จะคิดค่าเสื่อมราคาอยู่ที่ 100% ของมูลค่าทรัพย์สิน เพราะอาคารชั่วคราวเป็นทรัพย์สินที่ทราบตั้งแต่ต้นแล้วว่า สร้างขึ้นมาใช้งานเฉพาะช่วงเวลาใดเวลาหนึ่งเท่านั้น มีโอกาสที่จะสูญค่าเสื่อมราคาได้ทันทีเมื่อหมดเวลาการใช้งาน
|
อัตราค่าเสื่อมราคา
|
|
อาคารถาวร
|
โรงเก็บเครื่องบิน ตึกแถว ตึกที่ทำการและอาคารต่าง ๆ ที่มีอายุการใช้งานเกิน 15 ปีขึ้น
|
|
ค่าเสื่อมราคา
|
5%
|
|
อาคารชั่วคราว
|
อาคารที่มีกำหนดเวลารื้อถอน อาคารสนาม หรือ อาคารที่กำหนดอายุใช้งาน 1-5 ปี
|
|
ค่าเสื่อมราคา
|
100%
|
ค่าเสื่อมราคา สูตรและวิธีคิด
|
ค่าเสื่อมราคาต่อปี = ราคาทุนของสินทรัพย์ – ราคาซาก(ถ้ามี) X อัตราค่าเสื่อมราคา
|
ตามสูตรวิธีการคิดค่าเสื่อมราคาดังกล่าว จะมีศัพท์เฉพาะที่เกี่ยวข้องอยู่ดังนี้
ราคาทุนของสินทรัพย์ คือ ราคาของทรัพย์สินนั้น ๆ ที่เราจ่ายไป หรือราคาที่ซื้อมานั่นเอง (แต่กรณีของอสังหาริมทรัพย์ เวลานำมาคำนวณ จะต้องตัดราคาที่ดินออก)
ราคาซาก คือ ราคาที่เราประเมินแล้วว่าจะขายได้เมื่อทรัพย์สินนั้นหมดอายุการใช้งาน ซึ่งอาจจะมี หรือไม่มีก็ได้
ค่าเสื่อมราคาอสังหาริมทรัพย์ (สำหรับอาคารถาวร) ตัวอย่างการคิดคำนวณ
บ้านเดี่ยวรวมที่ดินซื้อมาในราคา 3.5 ล้านบาท อยู่บนทำเลพุทธมณฑลสาย 3 มีเนื้อที่ดินประมาณ 40 ตารางวา โดยบ้านเดี่ยวจัดเป็นอาคารถาวร จึงคิดค่าเสื่อมราคาในอัตรา 5% ของมูลค่าทรัพย์สิน โดยการคิดค่าเสื่อมราคา ต้องแยกราคาที่ดินออกจากการสิ่งปลูกสร้าง
จากประเมินราคาที่ดินของกรมที่ดิน (ข้อมูลอ้างอิงจากราคาประเมินที่ดิน พ.ศ. 2559-2563 ของสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมที่ดิน) ย่านพุทธมณฑลสาย 3 ราคาประเมินที่ดินอยู่ที่ 37,000 บาท/ตารางวา ดังนั้นจึงมีวิธีคิดค่าเสื่อมราคาตามนี้
คำนวณราคาที่ดินคร่าว ๆ อยู่ที่
37,000 x 40 = 1.48 ล้านบาท
ราคาบ้านทั้งหมด – ราคาที่ดิน
ดังนั้น ราคาสิ่งปลูกสร้างของบ้านหลังนี้ คือ 2.02 ล้านบาท ซึ่งก็คือ ราคาทุนทรัพย์ของบ้านหลังนี้
ค่าเสื่อมราคาต่อปีของบ้านหลังนี้ คือ
ราคาทุนของสินทรัพย์ – ราคาซาก (ถ้ามี) x อัตราค่าเสื่อมราคา
2,020,000 x 5% (ในทีนี้ไม่ได้คิดราคาซาก) = 101,000 บาทต่อปี
สรุปก็คือ ค่าเสื่อมราคาของบ้านหลังนี้ ต่อปีอยู่ที่ 101,000 บาท เท่ากับว่า มูลค่าของสิ่งปลูกสร้าง หรือตัวบ้านจะมีมูลค่าลดลงปีละ 101,000 บาท
ที่มา www.ddproperty.com
Bplus Fixed asset Control โปรแกรมที่ช่วยในการบริหารทรัพย์สินของกิจการ ช่วยจัดการครบตั้งแต่สั่งซื้อ ซื้อ ซ่อมแซม คำนวณค่าเสื่อมราคา ลงบัญชีอัตโนมัติ คำนวณ กำไร ขาดทุน จากการขายทรัพย์สิน หรือจากการเลิกใช้ ครบจบงานบัญชีภาษี Audit เชื่อถือ มั่นใจ ข้อมูลครบอ้างอิงได้ มีรายงานตรวจสอบเพื่องานบัญชี เชื่อมโยง Bplus ERP พร้อมอำนวยความสะดวกการตรวจนับ ยืนยันสภาพทรัพย์สินได้ด้วย Application Bplus Fixed Asset Tracking โปรแกรมตรวจนับทรัพย์สิน เปลี่ยนวิธีการตรวจนับทรัพย์สินแบบเดิมๆ
