ทำธุรกิจใดๆ เราต่างก็ต้องการทำเลที่ดีที่สุด แต่ปัญหาก็คือเราจะใช้อะไรเป็นเกณฑ์มาชี้วัดว่าอาคารพาณิชย์แห่งนี้ ตั้งอยู่บนพื้นที่ตรงนี้ จะดีกว่าหรือไม่ดีกว่าอาคารพาณิชย์ที่อื่น
เทคนิคและสูตรคิดก่อนที่จะตัดสินใจเลือกทำเลลงทุนเพราะนั่นหมายถึงเงินทุนที่เราต้องใช้ หากเกิดผิดพลาดขึ้นมาจะถอนตัวก็ลำบาก ทางที่ดีควรใช้หลักคิดสักนิดว่าทำเลตรงนี้ดีจริง อาจจะยุ่งยากในตอนแรกแต่ก็ดีกว่ามานั่งลำบากใจภายหลัง
1.เปรียบเทียบจากราคาประเมิน
เป็นวิธีที่คนส่วนใหญ่มักใช้ตั้งแต่นายหน้าค้าที่ดิน หรือแม้แต่ผู้ที่คิดจะทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ วิธีการคือเช็คราคาประเมินของกรมธนารักษ์คู่กับราคาประเมินของธนาคารต่างๆ ซึ่งเราสามารถเข้าไปติดต่อได้กับหน่วยงานทั้ง 2 โดยตรง และราคาประเมินเหล่านี้ชี้วัดความเป็นทำเลทองได้อย่างดี
หากพื้นที่ตรงไหนราคาประเมินของธนาคารสูงกว่ากรมธนารักษ์นั้นหมายความว่าแนวโน้มในอนาคตจะดีกว่าสามารถเลือกอาคารพาณิชย์ในพื้นที่นั้นจะสบายใจได้มากกว่า
2.เปรียบเทียบจากการกำหนดแถบสีของผังเมือง
อาคารพาณิชย์ใดๆก็ตามล้วนสัมพันธ์กับแถบสีในผังเมือง ซึ่งจะมีการกำหนดเป็นโซนของแต่ละแถบสี หากเรียงลำดับทางธุรกิจจะเป็นดังนี้ สีแดง(พาณิชกรรม) , สีม่วง (อุตสาหกรรม) , สีเม็ดมะปราง (คลังสินค้า) , สีน้ำตาล (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) , สีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) , สีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) , สีเขียว (เกษตรกรรม) และ สีขาว มีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว (เขตอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม)
หากจะเลือกอาคารพาณิชย์เพื่อทำธุรกิจและสามารถเติบโตต่อขยายในอนาคตได้ควรอยู่ในพื้นที่สีแดงและสีม่วงเป็นหลักและควรหลีกเลี่ยงอย่างยิ่งคือพื้นที่สีเขียวและสีขาว
3.เปรียบเทียบให้คะแนนปัจจัย (The Factor Rating Method)
โดยดูจากปัจจัยที่เกี่ยวข้องกับคุณค่าของทำเล และให้น้ำหนักแต่ละปัจจัยตามลำดับความสำคัญเพื่อนำมาให้คะแนนคุณค่าในแต่ละทำเล วิธีนี้ยิ่งเปรียบเทียบมากเท่าไร ยิ่งน่าเชื่อถือมากเท่านั้น ปกติหลังจากคำนวนหาคะแนนถ่วงน้ำหนัก (Weihted Scores) แล้วก็จะเลือกทำเลที่ตั้งที่มีคะแนนถ่วงน้ำหนักสูงสุดเป็นสำคัญ
4.ดูทำเลที่มีต้นทุนต่ำที่สุด
การลงทุนกับทำเลก็คือต้นทุนธุรกิจชนิดหนึ่งและคงจะดีกว่าหากคำนวณแล้วว่าทำเลนั้นมีราคาสมเหตุสมผลกับการเริ่มต้นทำธุรกิจ โดยปกติจะพิจารณาใน 2 รูปแบบคือ
1) พิจารณาต้นทุนรวม โดยดูทั้งต้นทุนคงที่ (Fixed Cost) เช่น ค่าเช่า ค่าเสื่อมราคา เงินเดือนพนักงานประจำ เงินเดือนผู้บริหาร รวมถึงค่าใช้จ่ายทั่วไปในสำนักงานและต้นทุนผันแปร (Variable Cost) เช่น ค่าขนส่ง ค่าใช้จ่ายในการขาย ค่าวัตุดิบ ค่าสินค้าที่ซื้อมาเพื่อขาย ค่าจ้างของพนักงานรายวัน เป็นต้น
2)การพิจารณาเฉพาะต้นทุนการเดินทางและการขนส่ง ซึ่งวิธีแบบหลังนี้สามารถมักใช้ได้ดีกับการเลือกทำเลบ้านอยู่อาศัยมากกว่าที่จะเป็นการเลือกเพื่อธุรกิจ
5. ใช้ตัวเลขความหนาแน่นของการสัญจร
เป็นวิธีพื้นฐานที่มาจากการสังเกต โดยพิจารณา จำนวนคนที่สัญจรไปมา ปริมาณจราจรทางรถยนต์ ประเภทและลักษณะของผู้ที่สัญจรไปมา ประเภทและลักษณะของคนที่สัญจรที่ไปมาหน้าทำเล และความหนาแน่นของจารจรในแต่ละช่วงเวลา
6.เปรียบเทียบตัวคูณค่าเช่า (The Gross Rent Multiplier : GRM)
จัดเป็นวิธีที่ง่าย ไม่ยุ่งยากซับซ้อน เหมาะกับอสังหาฯ ประเภทลงทุนระยะยาว เช่น หอพัก แฟลต อพาร์ตเมนต์ บ้านเช่า สำหรับสูตรหาตัวคุณค่าเช่าในแต่ละพื้นที่ คือนำราคาซื้อขายอสังหาฯ ตั้ง แล้วหารด้วยค่าเช่าที่ได้รายเดือน ซึ่งควรเลือกทำเลที่ได้ค่า GRM ต่ำสุดเป็นสำคัญ เพราะถือว่ามีราคาถูกกว่าเหมาะแก่การลงทุน
7.เปรียบเทียบสัดส่วนรายได้สุทธิต่อราคาอสังหาฯ
เป็นวิธีที่ได้รับการยอมว่าดีและน่าเชื่อถือมากที่สุด เพราะประเมินราคาครบทุกด้าน ทั้งรายได้ ค่าใช้จ่ายและการลงทุน ซึ่งจะเริ่มจากการหารายได้สุทธิหลังดำเนินการ (Net Operation Incom : NOI) โดยนำราคาที่ได้รับจริงทั้งหมด (Effective Gross Income)
ทั้งค่าเช่า และรายรับอื่นๆ ตั้ง แล้วนำหักออกด้วยค่าใช่จ่ายดำเนินงานต่างๆ (Operrating Expenses ) จากนั้นให้นำรายได้สุทธิหลังดำเนินงานหรือกระแสเงินสดสิทธินำมาหาด้วยราคาอสังหาฯ ก็จะได้เป็นผลตอบแทนจากการลงทุน (Return on Investment : ROI)
เช่นอาคารพาณิชย์ 2 หลัง หลังแรกขาย 2 ล้านบาท ใน 1 ปีคาดว่าจะมีรายได้สุทธิ200,000 บาท มีค่า ROI=10% ขณะที่อาคารหลังที่ 2 ขายในราคา600,000 บาท ค่า ROI= 12% แบบนี้ก็แสดงว่าเราควรเลือกซื้ออาคารในหลังที่ 2 ที่จะให้ผลตอบแทนคุ้มค่ามากกว่า แต่โดยส่วนใหญ่นักธุรกิจมักจะเลือกใช้วิธีการประเมินราคาเพราะทำได้ง่ายและสะดวกกว่าวิธีอื่นๆ นอกจากนี้ยังใช้วิธีการประเมินตามความน่าจะเป็นและเทียบสีผังเมืองเพื่อคาดการณ์อนาคต แต่อย่าลืมว่ายุคนี้เราต้องพิจารณาถึงเรื่องแนวรถไฟฟ้าที่มีโครงการต่อขยายในหลายพื้นที่
หากใช้ข้อมูลส่วนนี้และซื้ออาคารพาณิชย์ในพื้นที่ไว้ล่วงหน้าอาจทำให้เราได้ทำเลดีๆ ในราคาที่ถูกลง ซึ่งก็ถือว่าเป็นการเก็งกำไรทำเลชนิดหนึ่งด้วย
ที่มา www.thaismescenter.com
