ในโลกของบัญชีและภาษี มูลค่าของที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่ต้องมีการประเมินและบันทึกอย่างถูกต้องและน่าเชื่อถือ บทความนี้จะสรุปขั้นตอนและหลักการที่ใช้ในการวัดมูลค่าของสินทรัพย์เหล่านี้ตามมาตรฐานการบัญชีล่าสุดในประเทศไทย
ส่วนประกอบของราคาทุน
ราคาทุนของที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ประกอบด้วย:
- ราคาซื้อ หักด้วยส่วนลดการค้าและเงินที่ได้รับคืนจากผู้ขาย
- ต้นทุนทางตรงอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการจัดหาสินทรัพย์ เช่น ภาษีนำเข้า ภาษีซื้อต้นทุนการเตรียมสถานที่ ต้นทุนการขนส่งเริ่มแรก ต้นทุนการติดตั้ง ค่าธรรมเนียมวิชาชีพ เช่น ค่าจ้างสถาปนิก และค่าจ้างวิศวกร และประมาณการรายจ่ายในการรื้อหรือขนไปทิ้งและการบูรณะสถานที่
- ต้นทุนการกู้ยืม ที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการได้มา การก่อสร้าง หรือการผลิตสินทรัพย์ที่จำเป็นต้องใช้ระยะเวลานานในการเตรียมพร้อม
- ค่าใช้จ่ายในการบริหารและค่าใช้จ่ายทั่วไป ที่สามารถระบุเจาะจงได้ว่าเกี่ยวข้องโดยตรงกับการได้สินทรัพย์นั้นมา หรือทำให้สินทรัพย์อยู่ในสภาพที่จะใช้ได้ตามประสงค์
- ค่าใช้จ่ายในการเริ่มเดินเครื่องและค่าใช้จ่ายในการเตรียมการผลิต ที่ทำให้สินทรัพย์อยู่ในสภาพพร้อมที่จะใช้งานได้เป็นครั้งแรก
การวัดมูลค่าเมื่อเริ่มแรก
มาตรฐานการบัญชีเกี่ยวกับที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์กำหนดให้กิจการบันทึกมูลค่าเมื่อเริ่มแรกของที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ที่เข้าเกณฑ์รับรู้เป็นสินทรัพย์ โดยใช้ราคาทุน ซึ่งรวมถึงราคาซื้อและต้นทุนทางตรงที่เกี่ยวข้อง นอกจากนี้ ยังต้องมีความเป็นไปได้ค่อนข้างแน่ชัดว่าประโยชน์เชิงเศรษฐกิจในอนาคตจะเข้าสู่กิจการ และสินทรัพย์นั้นมีราคาทุนหรือมูลค่าที่สามารถวัดได้อย่างน่าเชื่อถือ
การได้มาซึ่งสินทรัพย์
กิจการอาจได้ที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์มาด้วยวิธีการต่าง ๆ เช่น:
- การซื้อด้วยเงินสด: ราคาทุนจะเท่ากับราคาที่ตกลงซื้อขายและต้นทุนทางตรงอื่น ๆ ที่เกี่ยวกับการซื้อสินทรัพย์
- การซื้อด้วยเงินเชื่อ: ราคาทุนจะคำนวณเช่นเดียวกับการซื้อด้วยเงินสด โดยปกติแล้วราคาซื้อเชื่อมักรวมดอกเบี้ยของช่วงเวลาจากวันที่ขายจนถึงวันที่กำหนดชำระเงินไว้ในราคาขายด้วย
- การเช่าซื้อ: สินทรัพย์ที่เช่าซื้อจะบันทึกด้วยราคาเงินสด และผลต่างระหว่างราคาเงินสดและราคาเช่าซื้อจะถือเป็นดอกเบี้ยจ่าย
- การสร้างขึ้นเอง: ราคาทุนของสินทรัพย์จะประกอบด้วยต้นทุนในการสร้าง เช่น วัตถุทางตรง ค่าแรงทางตรง และค่าใช้จ่ายในการผลิต รวมถึงต้นทุนการดำเนินงานในระหว่างการสร้างและต้นทุนของเงินทุนในระหว่างการสร้าง
การแลกเปลี่ยนสินทรัพย์
กิจการอาจได้สินทรัพย์มาจากการแลกเปลี่ยน ซึ่งมีวิธีการคำนวณและบันทึกบัญชีดังนี้:
- การแลกเปลี่ยนสินทรัพย์ที่แตกต่างกัน: เช่น การนำรถยนต์ไปแลกกับที่ดิน กิจการต้องบันทึกราคาทุนของสินทรัพย์ที่ได้รับมาด้วยมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์นั้น
- การแลกเปลี่ยนสินทรัพย์ที่คล้ายคลึงกัน: สินทรัพย์ที่มีประโยชน์ใช้สอยแบบเดียวกันในธุรกิจชนิดเดียวกันและมีมูลค่ายุติธรรมใกล้เคียงกัน กิจการต้องไม่รับรู้รายการกำไรหรือขาดทุนจากการแลกเปลี่ยน
การวัดมูลค่าภายหลังการรับรู้รายการ
ภายหลังจากการรับรู้รายการที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ในงบแสดงฐานะการเงินเมื่อเริ่มแรก กิจการ NPAEs อาจใช้ราคาทุนเดิมหรือใช้ราคาที่ตีใหม่ ประกาศสภาวิชาชีพบัญชีสนับสนุนให้วัดมูลค่ายุติธรรมของที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์โดยใช้ผู้ประเมินราคาอิสระ ซึ่งมีคุณสมบัติและประสบการณ์ในการประเมินราคา
การเปิดเผยข้อมูล
หากกิจการเลือกใช้วิธีการตีราคาใหม่ กิจการควรเปิดเผยข้อมูลที่สำคัญเพิ่มเติม เช่น วันที่มีการตีราคาใหม่ แหล่งข้อมูลของมูลค่ายุติธรรม ข้อเท็จจริงที่ว่าผู้ประเมินราคาอิสระมีส่วนร่วมในการตีราคาใหม่หรือไม่ รวมถึงการเปลี่ยนแปลงของส่วนเกินทุนจากการตีราคาเพิ่ม
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
TFRS for NPAEs ให้ความหมายของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองเพื่อหาประโยชน์จากรายได้ค่าเช่าหรือจากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าสินทรัพย์ กิจการต้องรับรู้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเป็นสินทรัพย์เมื่อ:
- มีความเป็นไปได้ค่อนข้างแน่ที่กิจการจะได้รับประโยชน์เชิงเศรษฐกิจในอนาคตจากอสังหาริมทรัพย์นั้น
- สามารถวัดราคาทุนของอสังหาริมทรัพย์นั้นได้อย่างน่าเชื่อถือ
การวัดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนภายหลังการรับรู้รายการ
ภายหลังจากการรับรู้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน กิจการ NPAEs แสดงรายการโดยใช้วิธีราคาทุนเช่นเดียวกับที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ ซึ่งรวมถึงราคาทุนหักค่าเสื่อมราคาสะสม และค่าเผื่อการลดลงของมูลค่า
การโอนเปลี่ยนประเภทอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
การโอนระหว่างอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนกับบัญชีอื่น ๆ จะทำได้เมื่อมีการเปลี่ยนแปลงการใช้งานของอสังหาริมทรัพย์ เช่น การใช้ภายในกิจการเองหรือการพัฒนาเพื่อขาย การโอนเปลี่ยนประเภทจะไม่ทำให้มูลค่าตามบัญชีเปลี่ยนแปลง และจะไม่ทำให้ราคาทุนของอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนแปลง
อ้างอิง ว่าด้วยมูลค่าของ ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ และ เมื่อที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ตีราคาเพิ่มได้
